رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است در دو ماه اخیر بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده و برخی موجران حتی با نرخ هایی پایین تر حاضر به واگذاری املاک خود به بازار اجاره هستند.
نگاهی به روند اجاره بها در ۱۱ ماهه امسال اگرچه نشان دهنده رشد شدید ماهانه اجاره بها نسبت به سال گذشته است، اما در دو ماه اخیر روند آن کمی نزولی شده که نشان می‌دهد دوری از فصل جابه جایی مستأجران در کاهش التهاب این بازار مؤثر است.
این در حالی است که شاخص مذکور (رشد اجاره بها) در ۹ ماهه ابتدایی امسال همواره صعودی بوده است.
نگاهی به روند بازار اجاره مسکن در ۱۱ ماهه امسال
در فروردین امسال رشد اجاره بها در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته در تهران و کل کشور به ترتیب ۳۲.۳ و ۳۶.۱ درصد بود.
این رقم در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد برآورد شده است.
در خرداد ۱۴۰۰ نسبت به خرداد ۱۳۹۹ در تهران و کشور رشد اجاره بها به ترتیب ۳۳.۹ و ۳۷.۶ درصد بود.
همچنین در تیر ماه امسال نسبت به تیر سال قبل در تهران و کشور به ترتیب ۳۴.۹ و ۳۸.۷ درصد اجاره بهای مسکن رشد داشت.
تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در مرداد ۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن در تهران و کشور به ترتیب ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصد اعلام شده است.
در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته اجاره بها در تهران و کشور رشد به ترتیب ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصدی داشت.
در مهر امسال به مهر پارسال اجاره بها در تهران و کشور به ترتیب رشد ۴۸.۴ و ۵۱.۳ درصدی را نشان می‌دهد.
آبان امسال بازار اجاره بهای مسکن باز هم روند صعودی داشت و میزان رشد اجاره بها در ماه مذکور نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (آبان امسال نسبت به آبان ۱۳۹۹) در شهر تهران و کل مناطق شهری رشد به ترتیب معادل ۵۱.۶ و ۵۴.۹ درصدی داشته است.
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال ۱۴۰۰ نسبت به آذر ۱۳۹۹ حاکی از رشد به ترتیب معادل ۵۱.۲ و ۵۴.۲ درصدی است.
در دی ماه نیز اجاره مسکن در تهران رشد ۵۰.۷ درصدی نسبت به دی ماه ۱۳۹۹ و در کل مناطق شهری کشور رشد ۵۴ درصدی داشته که نشان دهنده کاهش اندک سرعت رشد اجاره بها نسبت به ماه‌های آبان و آذر است که بیشترین میزان رشد اجاره مسکن را در سال جاری داشته‌اند.
این روند نزولی سرعت رشد اجاره بها در بهمن هم ادامه یافت و آنگونه که بانک مرکزی اعلام کرده تورم نقطه به نقطه اجاره بها در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته در شهر تهران و کل مناطق شهری رشد به ترتیب معادل ۴۸.۴ و ۵۲.۲ درصدی داشته است.
بازار اجاره به ثبات رسید
در همین ارتباط مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک آمارهای بانک مرکزی را به دلیل اینکه بازتاب دهنده کل قراردادها و معاملات رهن و اجاره مسکن نیست، قابل خدشه عنوان کرد و افزود: در حال حاضر بازار رهن و اجاره مسکن به دلیل نبود مستأجر و دوری از فصل جابه جایی مستأجران راکد و آرام است؛ حتی برخی موجران برای آنکه واحدشان تا چند ماهی که به فصل جابه جایی مانده، خالی نماند، حاضر به ارائه ملک خود در بازار اجاره با قیمت‌هایی پایین‌تر از نرخ منطقه واقع شدن ملک هستند.
وی اضافه کرد: با توجه به اینکه ایام نوروز در پیش است و پس از آن هم ماه مبارک رمضان و ایام امتحانات دانشجویان و دانش آموزان را در پیش داریم، فصل جابه جایی مستأجران به تیر ماه موکول می‌شود؛ لذا فعلاً التهابی در بازار اجاره مسکن نداریم.
خسروی آمارها و گزارش‌های برخی نهادهای متولی گزارش بازار مسکن از وضعیت اجاره بها را عامل افزایش اجاره بها در ماه‌های گذشته می‌داند و معتقد است از دی ماه بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده و حتی در هفته‌های اخیر کاهشی هم بوده است.
کاهش شکاف نسبت قیمت به اجاره مسکن؛ عامل افزایش اجاره بها
نشانه رفتن انگشت اتهام رئیس اتحادیه مشاوران املاک به برخی آمارهای بازار مسکن نهادهای متولی این بخش در حالی است که کارشناسان اقتصادی همبستگی قیمت مسکن و اجاره بها با یک دوره زمانی نسبتاً بلند مدت را عامل افزایش اجاره بها می‌دانند.
به این معنا که با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شکاف میان ارزش ملک با اجاره بهای آن، بازار اجاره نیز با تأخیر به دنبال پُر کردن شکاف مذکور است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که دی ماه امسال آن را منتشر کرد، با تأیید این موضوع که افزایش ناگهانی اجاره بها در سال جاری، متأثر از افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر است که با تأخیر در بازار اجاره بها تأثیر گذاشته، اعلام کرد: «با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بهاء و رهن، افزایش قیمت مسکن با تأخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است.»
یک مرکز پژوهشی نیز در گزارشی درباره نسبت اجاره به ارزش ملک (نسبت P به R) در بهمن امسال اعلام کرد: در حال حاضر شاخص میانگین قیمت هر متر مربع که در بهمن امسال به ۳۳ میلیون تومان در تهران رسیده تقسیم بر متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در تهران که در حال حاضر ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است، عدد ۳۰ اعلام کرده است.
سامانه مشاوران املاک نمی‌تواند شاخص بازار اجاره مسکن باشد
بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه منبع آماری بانک مرکزی، سامانه اتحادیه مشاوران املاک است، گفت: بنابراین بسیاری از قراردادهای رهن و اجاره مسکن در سامانه مذکور ثبت نمی‌شود و از همین رو نمی‌توان این سامانه را منبعی برای بررسی‌های آماری و اقتصادی دانست؛ حتی برخی از معاملات ممکن است به طور دقیق در سامانه املاک و مستغلات ثبت نشوند.
وی ادامه داد: همچنین بر اساس بررسی‌های علمی گفته می‌شود که می‌توانیم برخی از معاملاتی که شرایط واقعی امضای قرارداد را نداشته اند، از آمارها حذف کنیم.
کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که معاملاتی در بازار اجاره مسکن ثبت نمی‌شود؛ علت آن چیست؟ افزایش اجاره بها؛ این عامل سبب شده تا بسیاری از مستأجران دیگر قراردادهای اجاره مسکن را یا تمدید نکنند یا کوچ معکوس به اطراف تهران داشته باشیم. لذا سامانه مشاوران املاک امکان تحلیل این اتفاقات را ندارد و تنها به کم بودن معاملات اجاره مسکن تأکید دارد.
وی درباره این ادعا که بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده، گفت: با شرایط اقتصادی موجود حتی با فرض اینکه دولت بتواند وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را هم عملی کند، بعید است بتوانیم در بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت به آرامش و ثبات برسیم و حداقل یک دهه طول می‌کشد تا مازاد تولید مسکن در بازار رهن و اجاره اثر مثبت بگذارد و از التهابات این بازار خارج شویم.
اجاره داری حرفه‌ای؛ راهکار کاهش التهاب بازار اجاره مسکن؟
عضو هیات علمی دانشگاه تهران در پاسخ به این پرسش که آیا اجاره داری حرفه‌ای می‌تواند کمکی به این بازار بکند؟ تصریح کرد: در حال حاضر اعدادی بین ۷ تا ۸.۵ میلیون اجاره نشین اعلام می‌شود؛ این نشان می‌دهد که بازار اجاره مسکن یک بازار بزرگ است و در حال حاضر مردم خود به خود در بازار اجاره داری سرمایه گذاری می‌کنند.
وی افزود: اما اینکه اجاره داری حرفه‌ای به صورت شرکتی راه اندازی شود، مشخص نیست بتواند مشکلی را حل کند.
ستاریان درباره اینکه چرا در کشورهای توسعه یافته، شرکت‌های اجاره دار داریم؟ گفت: در این کشورها، بازار مسکن به ثبات رسیده و لذا از محل افزایش قیمت مسکن به سوددهی نمی رسند بلکه با تملک تعداد زیادی واحد مسکونی در ابعادی بالاتر از هزار واحد، اجاره داری حرفه‌ای برای آنها سوددهی اندکی دارد اما از آنجایی که در بازار مسکن ایران، استهلاک و افزایش عمر بنا تأثیری در کاهش قیمت آن ندارد و ملک به عنوان دارایی در مقابل کاهش ارزش پول استفاده می‌شود، داشتن حتی تعداد واحدهای اندک و کمتر از ۱۰ واحد هم می‌تواند برای اجاره داری سود ده باشد اما نه از محل درآمدهای اجاره مسکن؛ بلکه از محل افزایش ارزش ملک.
