تیشه طرح الزام به ثبت رسمی بر ریشه حقوق مالکیت
حجم بالای پرونده‌های ورودی به دستگاه قضائی یکی از مهم‌ترین مشکلاتی است که سرعت و کیفیت سیستم قضائی کشور ما را مختل می‌نماید. از جمله‌ی مهم‌ترین کانون‌های شکل‌گیری پرونده‌های قضائی اعم از کیفری و حقوقی در کشور، معضل اعتبار معاملات عادی و ابطال‌پذیری مالکیت رسمی در حوزه‌ی اموال غیرمنقول است. در همین راستا تویسرکانی رئیس سابق سازمان ثبت در اظهارنظری، ریشه ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی دادگستری را اعتبار معاملات عادی و اختلافات مالی بیان داشته‌است.
از همین رو طرح «ارتقا اعتبار اسناد رسمی» با هدف بی‌اعتبار سازی اسناد قولنامه‌ای در محاکم و ادارات و تسهیل و تسریع صدور سند رسمی برای همه مردم و همچنین جلوگیری از پدیده‌هایی نظیر زمین‌خواری، خرد شدن زمین‌های کشاورزی، فرار مالیاتی و … که موجب افزایش قابل توجه پرونده‌های قضائی و کاهش توان رسیدگی قوه قضائیه در پرونده‌های دیگر شده است، در سال ۹۵ در مجلس اعلام وصول شد.
تصویب طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول
مجلس شورای اسلامی در آخرین جلسه دوره دهم، پس از ۴ سال در سال ۹۹ با تصویب این طرح با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» فرایند بی‌اعتبار ساختن معاملات عادی را در لایه قانون‌گذاری آغاز نمود. این طرح پس از دو مرحله بررسی و ارجاع از طرف شورای نگهبان مجدداً برای بررسی روی میز کمیسیون حقوقی مجلس قرار گرفته است.
در این میان نکته حائز اهمیت این است که علی‌رغم اهداف ارزشمند طرح الزام به تنظیم ثبت سند رسمی معاملات اموال غیر منقول، وجود نقاط ضعف جدی در طرح که عمدتاً ناشی از عدم شناخت عرف معاملاتی فعلی و بازیگران اصلی آن نظیر مشاورین املاک است، می‌تواند با ایجاد تنش‌های اجتماعی و افزایش پرونده‌های قضائی عملاً طرح را به ضد خودش تبدیل کرده و نهایتاً منجر به کنارگذاشتن قانون گردد.
بررسی طرح بدون توجه به عرف فعلی معاملات
در همین راستا حجت‌الاسلام موسی غضنفر آبادی، رئیس کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس نیز در پی انتقادات مطرح شده نسبت به طرح فعلی به وجود اشکالات و لزوم اصلاح آن اذعان کرده و گفت: «حتماً برخی از نقص‌های بیان شده نسبت به این طرح اگر در کمیسیون حل نشود، اشکال دارد. یکی از اهداف اصلی طرح، اعتبار بخشی و تسهیل صدور اسناد رسمی است که برای رسیدن به این هدف بیش از هر چیز نیاز به شناخت روند فعلی معاملاتی اموال غیر منقول و بازیگران آن است.
می‌دانیم اولین پیش‌نیاز انجام هر معامله رسمی وجود سند رسمی مالکیت است در حالی که امروزه حدود ۸ میلیون ملک در کشور فاقد سند رسمی مالکیت است. آنچه که در طرح فعلی مورد غفلت قرار گرفته نیز مالکین همین دسته از املاک هستند که تعداد بسیاری از آن‌ها به دلیل موانع ثبتی مانند عدم اخذ پایان کار ساختمانی امکان اخذ سند رسمی را نداشته و با تصویب طرح فعلی به دلیل بی اعتباری اسناد عادی در محاکم و ادارات، عملاً امکان معامله ملک خود را نخواهند داشت و این می‌تواند سرآغاز تنش‌های شدید اقتصادی و اجتماعی در جامعه باشد.
طرح الزام به ثبت رسمی از جهت دایره شمولیت آن دچار مشکل است
غلام نبی فیضی چکاب، حقوقدان و عضو هیأت علمی دانشگاه در گفت و گو با خبرنگار در خصوص ارزیابی خود از طرح الزام به ثبت رسمی، گفت: وجود قانونی برای ساماندهی اراضی کشور ضروری است اما نه به شکلی که در طرح الزام به ثبت رسمی آمده است که با اجرای آن کشور دچار هرج و مرج می‌شود.
وی با اشاره به مسائل حقوقی مختلفی که ناظر به اراضی کشور وجود دارد، خاطر نشان کرد: طرح الزام به ثبت رسمی از جهت دایره شمولیت آن دچار مشکل است و هرگز پاسخگوی تنوع مالکیت‌های اراضی کشور همچون اراضی ثبت شده یا نشده، کشاورزی یا غیر کشاورزی، اراضی وقفی و اراضی که همین الان درباره ملکیت آن تعارض وجود دارد، نخواهد بود.
این حقوقدان عنوان کرد: طرح مذکور به دلیل اینکه زیرساخت‌های حقوقی متناسب با تنوع مالکیت‌ها را در نظر نگرفته است و همچنین به عرف معاملاتی مردم هم بی توجه است در اجرا مشکل ساز خواهد شد.
سامانه ثبت ادعا تسهیل ثبت معاملات یا راهکاری برای شلوغ کردن دادگاه‌ها؟!
بر اساس گفته‌های غضنفر آبادی، رئیس کمیسیون قضائی و حقوقی، طرح فعلی ضمن بی‌اعتبار شمردن اسناد عادی در محاکم قضائی و ادارات، برای امکان دریافت سند رسمی برای املاک دارای سند قولنامه‌ای، سامانه‌ای را در نظر گرفته تا طی دو سال تمامی افرادی که ادعایی برای مالکیت املاک دارند، درخواست خود را در این سامانه ثبت و مدارک خود را جهت بررسی به محاکم قضائی ارائه دهند.
اما نکته قابل توجه آن‌جاست که به صرف درج ادعا در سامانه در این مهلت، امکان معامله بر روی ملک از بین رفته و ملک اصطلاحاً توقیف خواهد شد. این امر می‌تواند باعث ترغیب افراد سودجو به ثبت ادعای کذب نسبت به املاک با ارزش شده تا برای رفع توقیف این املاک مبالغی را از صاحبان اصلی این املاک طلب کنند. باید توجه داشت در صورت اجرای این برنامه، با توجه به تعداد بالای املاک دارای اسناد عادی (حدود ۸ میلیون)، دعاوی قضائی بر روی این املاک افزایش ناگهانی داشته که با توجه به طولانی بودن روند رسیدگی قضائی، عملاً قوه قضائیه را در رسیدگی به این پرونده‌ها دچار مشکل خواهد کرد. البته در ماده ۱۰ این قانون در پاسخ به این معضل، جزای نقدی معادل ۲۰ درصد از ارزش روز ملک اندیشیده شده که با توجه به سختی بیش از حد اثبات عمدی بودن این امر، نمی‌تواند مانع از طرح ادعاهای بی اساس گردد.
در کنار همه این اشکالات، نفس توقیف بدون برنامه معاملات در صورت درج ادعا بر روی یک ملک ضربه شدیدی به چرخه اقتصادی معاملات املاک می‌زند و می‌تواند موجبات توقف و حتی شکست طرح را فراهم سازد. لازم به ذکر است که شورای نگهبان نیز در گزارش خود در رابطه با این طرح، سازوکار پیش‌بینی شده برای طرح ادعا و تنظیم سند در مواعد مذکور را، مغایر بند ۱۰ اصل سوم قانون اساسی مبنی بر ایجاد نظام اداری صحیح و حذف تشکیلات غیر ضرور، شناخته است.
لزوم بازنگری جدی مجلس در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات املاک
با وجود این مشکلات و آثار احتمالی طرح موجود در صورت تصویب و اجرا باید دید مجلس شورای اسلامی چه برخوردی با این طرح خواهد داشت، طرحی که اگرچه کلیات آن گامی بلند و رو به جلو در حل چالش‌های حقوقی کشور است اما جزئیات آن نتیجه‌ای جز از بین رفتن حقوق مالکیت ندارد و اگر اصلاح نشود به سرنوشت طرح‌های شکست خورده مشابه خود در گذشته دچار خواهد شد.
