مناسبات بازار مسکن و اجاره در بدترین شرایط ممکن قرار دارد و با رسیدن شاخص حباب‌سنج بازار مسکن به حوالی ۳۵، عملا باید شرایط بازار را اضطراری عنوان کرد؛ چرا که بی‌توجهی به حباب قیمتی مسکن به‌منزله چراغ سبز به جهش شدید قیمت اجاره است.
نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره‌بها (P/R) که به نام شاخص حباب‌سنج مسکن نیز شناخته می‌شود، رابطه میان ارزش سرمایه‌گذاری در مسکن و درآمد حاصل از اجاره آن را نشان می‌دهد. در ۴دهه اخیر به‌طور میانگین اجاره سالانه یک مسکن معادل یک سیزدهم ارزش آن بوده، این شاخص در اوایل دهه۹۰ به حوالی ۱۶ رسیده است؛ اما این شاخص در پایان سال۱۳۹۹ از ۳۶هم گذشته و در سال۱۴۰۰ هم با خوش‌بینانه‌ترین سناریوها نمی‌تواند کمتر از ۳۳ باشد.
مسکن؛ بازار نظرکرده
شاید از نظر متولیان حوزه مسکن، با اعطای وام ودیعه به مستأجران کم‌درآمد و مانور روی شعار راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای یا ساخت مسکن دولتی، بازار اجاره مشکل حادی نخواهد داشت؛ اما واقعیت نهفته در این آمارها این است که قیمت مسکن در مقابل قدرت خرید جامعه و درآمدی که در بازار اجاره قابل کسب است به‌شدت حبابی شده و اگر وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه قادر به جلوگیری از تخلیه تورم انباشته مسکن در بازار اجاره نباشد، عملا بازار اجاره با سونامی ویرانگر تورمی مواجه خواهد شد.
در شرایط فعلی، آمارهای رسمی روایت دردناکی از تغییر قیمت در بازار مسکن دارند. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، میانگین قیمت مسکن در کل مناطق شهری ایران از ابتدای سال۱۳۹۱ تا آخر سال۱۳۹۹ بالغ‌بر ۹۲۰درصد رشد کرده و این بازار دچار یک ابرحباب شده است.
البته از نظر ذینفعان صنعت ساختمان و بازار مسکن، این تورم شدید، جزئی از واقعیت اقتصاد و ناشی از جهش نرخ ارز، رشد تورم مصرف‌کننده و افزایش هزینه‌های تولید باشد؛ اما واقعیت این است که رشد بازار قیمت مسکن بیش از آنکه نتیجه رشد نرخ ارز، تورم و… باشد، مرهون بی‌تفاوتی بلندمدت متولیان و مسئولانی است که در عین بی‌اعتقادی به سازوکار بازار و اقتصاد آزاد، در بازار مسکن به‌شدت معتقد به آزادی و قیمت‌گذاری واقعی هستند و لااقل با بی‌عملی در مقابل آشفتگی بازار مسکن، مزاحم رشد این بازار نظرکرده نشده‌اند.
تورم اجاره در نقطه‌جوش
بررسی اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران قیمت مسکن و اجاره‌بهای مسکونی در مناطق شهری نشان می‌دهد نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره از حوالی ۱۶مرتبه در ابتدای دهه۹۰ به محدوده بالای ۳۵مرتبه در پایان این دهه رسیده است.
این اتفاق از منظر اقتصاد دستوری ایران که به‌شدت متکی به سرکوب دستمزد و درآمد است، نشانه شکل‌گیری یک حباب قیمتی بسیار بزرگ در بازار مسکن بوده و تخلیه این حباب قیمتی جز با شفاف و قانونمند کردن مناسبات حوزه املاک و خارج کردن مسکن (به‌عنوان دومین نیاز اولیه بشر برای ادامه حیات) از شمول کالاهای سرمایه‌ای امکان‌پذیر نیست.
البته از نگاه معتقدان به اقتصاد آزاد و ذینفعان بازار مسکن، بالا رفتن نسبت P/R در بازار مسکن به‌جای اینکه نشانه حباب قیمتی بازار مسکن باشد، نشانه حباب منفی بازار اجاره است و برای اصلاح آن باید قیمت اجاره به‌طور میانگین ۳۰۰درصد دیگر افزایش پیدا کند تا نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره اصلاح شود؛ زیرا آمارها نشان می‌دهد از سال۱۳۹۱ تا پایان سال۱۳۹۹، میانگین تورم مسکن شهری ایران معادل ۹۲۰درصد بوده درحالی‌که تورم بازار اجاره در همین بازه زمانی از ۳۶۵درصد فراتر نرفته است.
آنچه می‌تواند در مقابل ادعای عقب‌ماندگی تورم بازار اجاره مطرح کرد این است که براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در همین بازه زمانی رشد درآمد خانوارهای شهری ایران ۳۳۰درصد بوده و عملا رشد اجاره‌بهای پرداختی از مستأجران فراتر از مقدار اضافه شده به درآمد آنها بوده است.
در این وضعیت و با توجه به‌وجود خانه‌های خالی، قیمت اجاره در مکانیسم عرضه و تقاضای بازار و در نرخ‌های حداکثری تعیین شده و عملا امکانی برای افزایش بیشتر آن وجود نداشته است.
با این تفاسیر، تورم بازار اجاره به نقطه‌جوش رسیده و جایی برای واکنش به زیاده‌خواهی برخی بازیگران بازار مسکن ندارد؛ اما اگر بی‌تفاوتی متولیان مسکن به تحولات بازار اجاره بیش از این ادامه پیدا کند، این بازار می‌تواند دچار تحولات ناخوشایندی نظیر کوچ اجباری طبقه متوسط به محله‌های پایین‌تر درنهایت اخراج خانوارهای کم‌درآمد از محله‌های پایین به بافت حاشیه‌ای و اقامتگاه‌های غیررسمی شود.
این تحولات در دوره‌های متوالی وجود داشته و اسکان حدود یک‌چهارم جمعیت کشور در بافت‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی نیز نشانه بی‌تفاوتی متولیان امر در دوره‌های متوالی بوده اما در دولت سیزدهم که با شعار حل ریشه‌ای مشکل مسکن وارد میدان شده، انتظار می‌رود پیش از هر اقدامی، نسبت به وضعیت بازار اجاره واکنش نشان دهد و تمهیداتی برای اصلاح آن بیندیشد.
