بازار مسکن شهر تهران آخرین ماه از قرن۱۴ را با رشد ۶.۲درصدی قیمت به پایان رساند؛ این در حالی است که در طول سال۱۴۰۰، تورم ماهانه بازار مسکن تهران از محدوده ۳درصد فراتر نرفته بود و غالبا شتاب آن از شتاب تورم مصرف‌کننده کمتر بود.
با وجود گذشت ۴ سال از آغاز دوره جهش قیمت مسکن، این بازار همچنان با تکانه‌های تورمی مواجه است و براساس آخرین آمارها، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۴۰۰ با رشد ۶.۲درصدی، رکورد بالاترین رشد قیمت در این سال را شکسته است. البته بررسی آمارها نشان می‌دهد که در اغلب سال‌ها، تورم مسکن شهر تهران از تورم بهمن و فروردین بیشتر است؛ اما تکرار تورم بالا در اسفند۱۴۰۰ از این جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال ۱۴۰۰، شتاب تورم ماهانه مسکن شهر تهران غالبا کمتر از تورم مصرف‌کننده بود و عملا این بازار از طریق کاهش ارزش ذاتی در فاز تخلیه حباب قیمتی قرار داشت.
نمای بازار مسکن اسفندماه
آخرین گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن تهران در اسفندماه ۱۴۰۰ حاکی از این است که در این ماه تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به ۶هزارو۸۳۴واحد مسکونی رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل ۱۹.۹درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۲۹.۶درصد افزایش نشان می‌دهد.
همچنین در این ماه، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶.۲ درصدی نسبت به ماه قبل حکایت دارد. این میزان افزایش، عملا ۴.۸ برابر تورم ماهانه مصرف‌کننده اسفندماه (۱.۳درصد) بوده و می‌تواند زنگ خطر خروج مسکن از فاز تخلیه حباب قیمت محسوب شود.
البته این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل ۱۶ درصد افزایش داشته که همچنان نسبت به تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این ماه (۳۴.۷درصد) کمتر است و می‌تواند یک نکته امیدوارکننده برای ادامه تخلیه حباب قیمت مسکن از مسیر کاهش ارزش ذاتی آن در مقابل رشد تورم باشد.
ریز معاملات مسکن تهران
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال۱۴۰۰ حاکی از آن است که از مجموع ۶ هزار و ۸۳۴ واحد مسکونی معامله شده در این ماه، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۲.۵ درصد بیشترین سهم را به‌خود اختصاص داده‌اند؛ اما این سهم نسبت به اسفندماه سال قبل ۵.۹ واحد درصد و نسبت به اسفند۱۳۹۲ معادل ۴۵ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.
کاهش سهم نوسازها از بازار مسکن از یک‌سو به افت توان تولید و ساخت‌وساز جدید مسکونی و از سوی دیگر به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مربوط است و جز با مهار تورم، اصلاح ساختار اقتصاد و پیش‌بینی‌پذیر کردن آن و همچنین واقعی‌سازی مزد، حقوق و درآمدها رفع نمی‌شود.
بر اساس این گزارش بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، سهمی معادل ۵۳.۱ درصد از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص دادند. همچنین ۵۸.۹ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه (۳۵میلیون‌و۱۲۰هزار تومان) معامله شده و ۴۲.۶ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته است.
حمله تورمی مسکن به مستأجران
بازار مسکن از نیمه سال ۹۶ وارد روند صعودی شد. آن زمان میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۴.۵ میلیون تومان بود و این رقم در پایان سال۱۴۰۰ به ۳۵.۱میلیون تومان رسیده که بیانگر رشد ۶۸۰درصدی است.
در این دوره زمانی، گرچه بازار اجاره نیز با تورم سنگینی مواجه بود و به‌طور میانگین قیمت اجاره در شهر تهران بیش از ۳برابر افزایش پیدا کرد اما در مجموع، هیچ‌گاه مجالی برای تخلیه کل تورم مسکن در بازار اجاره مهیا نشد. به‌خصوص که از بهار۱۳۹۹ و با شیوع گسترده کرونا، ستاد مقابله با شیوع کرونا رأی به تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعزیراتی شدن این بازار داد و در نتیجه با سرکوب قیمت بخشی از قراردادهای بازار اجاره، عملا شاخص اجاره‌بهای مسکونی رشد کمتری را تجربه کرد.
طبق اعلام بانک مرکزی، در اسفندماه ۱۴۰۰ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۴۵.۸درصد و در کل مناطق شهری ۵۰.۲درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.
براساس این گزارش، رشد ماهانه این شاخص در اسفندماه برای شهر تهران ۰.۴درصد و برای کل مناطق شهری ۱.۲درصد بوده است. به‌نظر می‌رسد دلیل پیشی گرفتن تورم اجاره شهرستان‌ها از پایتخت این مساله باشد که در تهران بسیار زودتر از سایر نقاط شهری، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره از سوی بازار پس زده شد درحالی‌که در سایر نقاط شهری در ماه‌های اخیر فرایند افزایش قیمت در قراردادهای تمدیدی رواج پیدا کرده است.
